最高法院： 抵押物“先租后抵”，借款人承诺不存在租赁，承租人能否依据“租赁合同”排除执行？

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案例索引

（2021）最高法民申7289号，江门市蓬江区森源创展实业有限公司、江门农村商业银行股份有限公司棠下支行等案外人执行异议之诉民事申请再审审查民事裁定书

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案件当事人

再审申请人（一审原告、二审上诉人）：江门市蓬江区森源创展实业有限公司。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：江门农村商业银行股份有限公司棠下支行。

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基本案情

森源公司申请再审称：现有的证据证明森源公司与沛力公司之间的《租赁合同》是真实的租赁合同，并且在案涉租赁物抵押及查封之前已经存在，一、二审判决认定事实错误。沛力公司、张坚新于2013年9月29日向农商银行棠下支行作出《承诺书》，是沛力公司与张坚新的单方行为，农商银行棠下支行有义务对该《承诺书》内容的真实性进行审查核实，因沛力公司及张坚新的不诚信行为而否认森源公司签署的《租赁合同》的真实性，有违合同相对性的规定。
农商银行棠下支行提交意见称：森源公司与沛力公司之间签订的《租赁合同》名为租赁合同实为借贷担保合同，是不真实的租赁合同。1.该租赁合同实际是为借款合同作担保。2.租赁地址与工商登记备案的地址冲突。3.森源公司自始至终都未能举证证明其在抵押前已实际占有使用案涉房屋。4.森源公司与沛力公司之间签订的《租赁合同》没有经过备案，不能对抗农商银行棠下支行依法处置该抵押物。5.20年期限和租金可一次性支付的《租赁合同》违背市场正常交易习惯，属于不合理租约。6.森源公司没有实际支付租金和保证金。

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裁判理由

最高法院经审查认为，本案再审审查的重点为：二审判决未支持森源公司阻止向买受人移交案涉房产的请求是否有误。
基于本案已经查明的事实，2013年9月13日，沛力公司位于江门市蓬江区××镇××路××号××幢××幢××幢等房产办理不动产登记。2013年9月15日，森源公司与沛力公司签订案涉三份《租赁合同》，约定沛力公司分别将其位于江门市蓬江区××镇××路××号××幢××幢××幢房产出租给森源公司，租期20年。2013年9月29日，农商银行棠下支行就案涉房产办理了抵押登记；同日，沛力公司、张坚新向农商银行棠下支行作出《承诺书》，承诺案涉抵押物不存在任何租赁关系或在签发承诺书之前，抵押物上的租赁关系已经终止或完全消灭。2016年9月30日，就农商银行棠下支行与沛力公司等金融借款合同纠纷一案，一审法院作出（2016）粤07民初38号民事调解书，确认相关债权债务；后该案进入执行程序，执行法院拟对案涉房产进行拍卖处理，森源公司以承租人身份提出案外人执行异议请求，被执行法院驳回后，遂提起本案诉讼。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”

本案中，森源公司主张其作为承租人有权在租赁期内阻止案涉房产向买受人移交，需要举证证明其与沛力公司在人民法院查封之前已就案涉房产签订合法有效的租赁合同并占有使用案涉房产，但现有证据不足以证明其主张。
1.尽管形式上森源公司与沛力公司签订了《租赁合同》，但并无案涉房产作为租赁物实际交付的证据，亦无森源公司自己或者接收案涉房产后又实际转租他人占有、使用案涉房产的证据；实际上，沛力公司的关联公司在人民法院查封时仍在案涉房产办公及存放有机器设备。2.就《租赁合同》约定的租金而言，森源公司并无实际支付的证据，森源公司主张用沛力公司房产租赁产生的租金抵偿新沛利公司的欠款，而案涉《借款合同》的出借方是森源公司，借款方是新沛利公司，沛力公司则为担保方，结合《租赁合同》签订在借款还款期到期之前、张坚新在一审法院调查询问时所作陈述等相关事实，森源公司主张的租金抵债在性质上更符合沛力公司为新沛利公司偿付森源公司借款承担担保责任的法律特征，并非法律意义上以获取房屋使用权为目的租赁合同。3.2013年9月15日，沛力公司与森源公司签署《租赁合同》，而2013年9月29日，沛力公司作为出租人与其法定代表人张坚新即向农商银行棠下支行出具《承诺书》，明确承诺抵押给农商银行棠下支行的案涉房产不存在租赁关系，《租赁合同》与《承诺书》存在明显冲突。基于上述分析，并结合案涉房产所占用的土地一直抵押给农商银行棠下支行、农商银行棠下支行对案涉房产抵押登记属于善意相对人，一、二审判决认定森源公司不能证明其与沛力公司之间存在真实、合法有效的租赁关系，也不能证明森源公司在设立本案抵押权前已合法占有、使用案涉房产，其请求在租赁期内阻止案涉房产向买受人移交，没有事实和法律依据，并无不当。

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编者简介：任职于某股份制银行总行资产保全部门，工作之余通过“保全部”公众号和“民事执行与不良资产”知识星球文档资料库为行业持续输出金融不良资产处置与强制执行领域的法规、案例与实务资料。